L’espansione delle linee tramviarie, i flussi turistici, ma anche i vincoli posti dal Comune per le attività nell’area Unesco del centro storico e la nascita di nuovi attrattori di traffico come il Viola Park, alle porte della città, cambiano gli scenari per l’immobiliare non residenziale a Firenze. Un segmento di mercato che a fine 2023 secondo Tecnocasa mostra un aumento dei prezzi di compravendita e dei canoni di locazione, ma più contenuto rispetto a metà anno. Per i negozi nelle vie di passaggio l’incremento dei prezzi è più marcato (+0,7%, contro il +0,2% delle vie non di passaggio), mentre in entrambi i casi l’aumento dei canoni si attesta sul +0,3%. Al giro di boa di metà 2023 l’incremento, nelle vie di passaggio, era stato del +1,4% per i prezzi e del +2% per i canoni.
Decisivo il fattore transito
Nelle zone centrali resta forte la presenza dei brand di lusso e della ristorazione, per la quale permane il contingentamento: per aprire un’attività di ristorazione, occorre necessariamente acquistare una licenza già esistente. Nell’Oltrarno le quotazioni tengono in strade come via Guicciardini e Borgo San Jacopo, come anche Ponte Vecchio, e nelle zone top si affitta anche a 1100-1200 euro al mq annuo: gli artigiani hanno ripreso a cercare spazi nella prestigiosa via Maggio e nell’affollata via Sant’Agostino da quando il Comune ne ha dichiarato la vocazione artigianale.
Nelle vie a basso transito c’è un maggior turnover e un aumento dei tempi di vendita e di locazione. “Parliamo di posizioni a cui sono interessate startup che non desiderano fare investimenti iniziali importanti – spiega Tommaso Birignani, consulente di Tecnocasa – ma che mirano ad accumulare capitale necessario per riposizionarsi in un secondo momento su vie ad alto passaggio”. In centro gli uffici sono acquistati solo se possono essere sottoposti a cambio d’uso in residenziale – fenomeno consistente, secondo Tecnocasa – motivo per cui risultano interessanti per gli investitori; al contrario, quando questo non è possibile, i tempi di vendita si dilatano e i prezzi si riducono in modo significativo.
Attesa per il tram in via Cavour e viale Europa
La zona calda in termini di vivacità per l’immobiliare non residenziale a Firenze ora è il rione di San Lorenzo, dove sono iniziati i lavori per la ristrutturazione del complesso di Sant’Orsola. “Al momento è in atto il restyling di alcune strade – osserva Birignani – ma questo ha già portato a un aumento di interesse da parte di chi desidera aprire qui un’attività commerciale anche alla luce del fatto che arriverà la tramvia in piazza San Marco”. Ci si aspetta inoltre che i lavori per la tramvia, una volta ultimati, portino alla rivalutazione di via Cavour nel tratto compreso tra piazza San Marco e via Martelli.
Più complicata la situazione a Firenze Sud, dove per il 2026 dovrebbe essere completata la tramvia verso Bagno a Ripoli, con lavori in partenza a breve: Tecnocasa registra una ‘vacancy’ (quindi spazi non occupati o locati) in viale Giannotti, e una tenuta dell’interesse (e dei canoni) nel più ampio Viale Europa, che porta al nuovo centro sportivo della Fiorentina, il cosiddetto Viola Park. Verso Firenze Sud, là dove sorgono studi associati e ci sono anche immobili direzionali, è però notevole la domanda per gli uffici. Nella zona Baracca-Novoli Tecnocasa registra poca domanda, con molti negozi che restano vuoti, eccezion fatta per piazza Dalmazia e via di Novoli, due aree attraversate dalla tramvia.
Come si muovono gli investitori (in centro e fuori)
I valori dei canoni di locazione ovviamente risentono della posizione: numeri a tre zeri per l’area Unesco, fino a 600 euro/mq annui per Firenze Sud, sopra i 200 euro/mq annui per Rifredi e Isolotto, fra i 120 e i 144 euro/mq annui per Firenze Nord. Differenziati anche i rendimenti annui lordi richiesti dagli investitori, che tendono a preferire le soluzioni occupate e già a reddito: dal 10% annuo e oltre richiesto per l’Isolotto e Novoli, si scende verso l’8% per Firenze Sud e il centro, dove però nell’arco del 2023 si è notato anche un assestamento delle richieste su valori più bassi, intorno al 6-7%, per i negozi in ottime posizioni nell’area Unesco e con attività affidabili e solide.
Nella seconda parte del 2023 gli investitori hanno anche ripreso ad animare il mercato immobiliare residenziale acquistando appartamenti nel centro storico di Firenze, dove non a caso si registra secondo Tecnocasa un aumento del 3,1% delle quotazioni: l’obiettivo rimane quello della messa a reddito col sistema delle locazioni brevi, considerando che lo stop del Comune per l’area Unesco – peraltro oggetto di contenzioso al Tar – non è retroattivo e dunque non colpisce gli immobili dove già era praticata questa modalità. “L’incertezza sulla possibilità di praticare gli affitti brevi, se in un primo momento aveva rallentato gli investitori principali acquirenti della zona, adesso non sembra fermarli”, sostiene Birignani.
Leonardo Testai