L’estate calda dei mutui casa, con la corsa dei tassi di interesse continuamente ritoccati al rialzo dalla Bce, si fa sentire sulle tasche dei mutuatari della Toscana, mentre invece i prezzi degli immobili sul mercato non stanno risentendo più di tanto – per ora – dello scenario macroeconomico. Lo strumento con cui il governo nazionale ha deciso di affrontare la questione non è un intervento sui mutui in essere, ma è il rifinanziamento del fondo di garanzia Consap, che ad oggi concede garanzia pubblica (fra il 50% e l’80%) per chi deve accendere un nuovo mutuo, con priorità a categorie come i giovani under 36. Le risorse arriveranno dalla tassa “una tantum” sui cosiddetti extraprofitti delle banche.
“Le modalità sono ancora in discussione, di sicuro gli extraprofitti verranno utilizzati per rifinanziare il fondo di garanzia mutui per l’acquisto o ristrutturazione prima casa, oltre che a ridurre la pressione fiscale”, spiega Letizia Giorgianni, deputata di Fratelli d’Italia, membro della Commissione bilancio della Camera e già portavoce dell’Associazione vittime del Salvabanche. L’ultima legge di bilancio “apriva già la strada alla rinegoziazione dei mutui in essere con l’allungamento o con il passaggio da tasso variabile a tasso fisso, per consentire che le rate tornassero a livello accettabile”, sostiene Giorgianni, secondo cui il fondo “potrebbe allargarsi anche a supporto della rinegoziazione dei mutui”, e inoltre “sicuramente verrà studiato qualcosa che aiuti anche chi si è trovato a pagare rate eccessivamente alte”.
La corsa del tasso variabile fa paura
La situazione sta diventando infatti molto pesante per coloro che hanno un mutuo a tasso variabile “puro” senza cap – ossia, senza un tetto massimo di oscillazione verso l’alto del tasso applicato, una tipologia di mutuo che un anno fa aveva riscosso un certo interesse alla luce dell’incremento dell’Irs, indice di riferimento per i mutui a tasso fisso. In Toscana i mutui a tasso variabile senza cap sono il 14,3% del totale, una quota relativamente bassa, perché le condizioni favorevoli del periodo precedente allo scoppio della guerra in Ucraina hanno spinto molti verso il tasso fisso, anche per le surroghe, mettendosi al riparo dalla tempesta dei tassi. Chi però non aveva garanzie sufficienti da portare in banca, non ha potuto beneficiare del momento favorevole, e ora spesso accusa difficoltà.
Secondo i dati resi noti da Ires Toscana, ad agosto 2023 il tasso medio praticato dalle maggiori 15 banche presenti sul territorio regionale per un mutuo prima casa a 30 anni, con importo richiesto pari a 200mila euro e Ltv (Loan to value, ossia la percentuale del valore della casa coperto dal mutuo) pari all’80%, è del 3,95%. In 16 mesi l’incremento della rata media per le nuove erogazioni è pari a circa 260 euro mensili, cioè 3.120 euro annui (+37,5%). In due anni, secondo un esempio citato dalla Fisac-Cgil Toscana, la rata di un mutuo a tasso variabile da 120mila euro è passata da 410 a 650 euro mensili.
Quasi 400 milioni di euro di rate non pagate
“L’erogazione di mutui a tasso variabile è destinata a calare ulteriormente – sostiene Ivano Cresto, responsabile prodotti di finanziamento di Facile.it -, se si considera che tra la richiesta del mutuo e la stipula passano in media 4-5 mesi. I mutui variabili erogati nella prima parte del 2023 sono stati richiesti nel secondo semestre 2022, quando la Bce aveva appena iniziato ad aumentare i tassi. Oggi la domanda di variabili è inferiore al 2% del totale, e l’effetto sugli erogati sarà molto evidente nei prossimi mesi”.
A marzo 2023, secondo i bancari della Cgil Toscana, la cifra complessiva cumulata delle rate non pagate, ancora pendenti ed esigibili si è avvicinata ai 400 milioni di euro, al netto delle rate future ancora teoricamente da pagare secondo il contratto di mutuo. Una cifra che in Toscana rappresenta l’1,4% circa dello stock dei mutui in essere al 31 dicembre 2022, secondo i dati della Banca d’Italia elaborati dall’ufficio studi di Tecnocasa. “Registriamo una crescita del cumulo delle rate non pagate da quando la politica della Bce sui tassi si è realizzata, mentre dall’altro lato vediamo una decelerazione dei nuovi finanziamenti”, spiega Paolo Cecchi, segretario generale della Fisac-Cgil Toscana, che chiede “una moratoria sui pagamenti delle rate dei finanziamenti per i più bisognosi”.
Le compravendite flettono, ma i prezzi tengono
Tuttavia, a fronte di una situazione complessa per i mutui casa, la scarsa elasticità del mercato immobiliare rispetto ai mutamenti dello scenario macroeconomico porta sì a una netta flessione del numero di compravendite, in Toscana come a livello nazionale, ma non a una discesa dei prezzi degli immobili. Gli affari sono in calo a doppia cifra già dal primo trimestre del 2023: secondo i dati dell’Agenzia delle Entrate, la flessione anno su anno a livello regionale è dell’11,7%, con circa 1.500 compravendite in meno. Le punte percentuali negative, secondo l’elaborazione di Tecnocasa, si hanno ad Arezzo città e Prato provincia (-27,7%), e nelle province di Livorno (-24,9%) e Pistoia (-20,2%), con Firenze città che mostra una flessione (-9,4%) lievemente inferiore alla media, e isolati casi positivi a Siena città (+9,3%) e Massa Carrara provincia (+6,5%).
Al contrario, anche con il combinato disposto di mutui più cari e inflazione più alta, i prezzi di una casa non accennano a scendere, pur avendo corso a un ritmo più lento rispetto all’inflazione: secondo l’osservatorio di Immobiliare.it, a giugno 2023 per gli immobili residenziali in vendita in Toscana sono stati richiesti in media 2.516 euro al metro quadro, con un aumento del 2,11% rispetto a luglio 2022. Nel primo semestre dell’anno lo stock offerto in vendita è calato del 2,8%, a fronte di una domanda che invece è cresciuta (+1,2%), anche se nel secondo trimestre dell’anno è rimasta più stabile (+0,2%).
Tanti affari rinviati, e gli affitti sono sempre più cari
“C’è scarsa offerta sul mercato e tantissima richiesta, quindi l’aumento dei tassi non ha portato a una diminuzione dei valori”, osserva Simone Beni, presidente di Fiaip Toscana, sottolineando che con l’incremento dei tassi “le famiglie si sono viste diminuire il proprio potere d’acquisto, e dunque non riescono più ad acquistare case che prima riuscivano a comprare, per cui c’è un minor numero di compravendite”, ma che questo “non comporta il fermo di tutto il mercato. Il fenomeno del rialzo dei tassi incide su chi ha preso mutui per più del 75-80% del valore dell’immobile: chi si è indebitato in questa misura, e si è visto aumentare la rata del 30%, adesso si trova in una condizione difficile da gestire. Dall’altro lato, chi ancora deve comprare casa preferisce attendere”.
Per molti non rimane dunque che il mercato degli affitti, mercato che però a sua volta mostra forti incrementi dei prezzi. Secondo Immobiliare.it i canoni d’affitto medi in Toscana si attestano sui 14 euro al metro quadro, in crescita di 7 punti percentuali nel primo semestre 2022. Anche qui si sconta il rapporto tra offerta scarsa (-10% nel semestre, ma con un piccolo accumulo del +2,9% nel secondo trimestre) e domanda forte, addirittura in aumento di oltre il 20%. Firenze è la città più cara con i suoi 18,7 euro al metro quadro.
Leonardo Testai