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23 settembre 2022

Autunno caldo per i mutui casa, anche in Toscana

Il tasso fisso perde appeal, cresce l’interesse verso il variabile col cap, anche per chi scommette su ribassi nel medio-lungo periodo.

Leonardo Testai

Tasso fisso, variabile, o con un cap? La risalita dei tassi sui mutui nel corso del 2022 sta cambiando l’orientamento dei toscani verso lo strumento finanziario principe per l’acquisto di casa. Con un Eurirs a 30 anni passato dallo 0,48% di fine 2021 al 2,15% circa di questi giorni – con una punta massima del 2,3% toccata il 21 giugno – a cui aggiungere lo spread praticato dalla banca erogatrice, l’appeal dei mutui a tasso fisso si è ridotto. Anche se la voglia di casa, per il momento, rimane.

Solo un toscano su cinque vuole il tasso fisso

La prima conseguenza è che, secondo l’analisi delle domande di finanziamento raccolte dal portale di intermediazione Facile.it in Toscana e presentate alle banche, se fino a pochi mesi fa 9 richiedenti su 10 in regione puntavano al fisso, a luglio 2022 questa quota è scesa al 20%, mentre il 45% delle richieste si è indirizzato verso un mutuo a tasso variabile, e il 34% verso un mutuo a tasso variabile con cap, ossia con una soglia massima prefissata, che pone dunque un limite all’aumento dell’entità della rata mensile da pagare.

Il tasso variabile con cap viene proposto con uno spread più alto rispetto al variabile “puro”, un costo da coprire per il maggiore rischio assunto dalla banca. E al cap talvolta si affianca un floor, ossia il valore minimo al di sotto del quale il tasso applicato al mutuo non può comunque scendere, indipendentemente dalle variazioni dell’indice di riferimento. Gli indici dei tassi variabili con cap disponibili oggi online, comprensivi di spread, secondo l’analisi di Facile.it partono dall’1,80% (Taeg), contro l’1,29% del variabile puro, e il 2,60% del tasso fisso.

Chi scommette su ribassi a medio-lungo termine

Ne consegue che la scelta del variabile con cap per alcuni è una necessità (perché la rata del fisso non sarebbe più sostenibile), ma è anche una sorta di scommessa sui tassi: ci si mette al riparo da eventuali eccessivi aumenti, e si confida in una futura discesa nel momento in cui l’emergenza inflazione sarà – auspicabilmente – ricondotta alla normalità. Nel breve periodo, va considerato che la scelta della Bce di aumentare di 0,75 punti il costo del denaro, nella riunione di settembre, non si è ancora riverberata sui tassi applicati ai nuovi finanziamenti, secondo quanto rileva il bollettino dell’Abi, il quale ricorda che Francoforte ha segnalato nuovi aumenti da qui alla primavera, e dunque c’è da attendersi nuovi rialzi sui tassi dei mutui casa.

L’inasprimento delle condizioni, verosimilmente, deprimerà la domanda di mutui, che ancora nel primo trimestre del 2022 in Toscana, secondo i dati della Banca d’Italia, era stata abbastanza vivace da produrre un 6,7% in più delle erogazioni anno su anno, in un contesto dove era già calata la quota delle surroghe. Non solo: nel medio periodo ci si attende anche un effetto negativo sulle quotazioni immobiliari, in base a quanto emerge da un’anticipazione del Bollettino economico della Bce, dove si cita un modello economico secondo cui a un aumento di un punto percentuale dei tassi sui mutui corrisponde, a parità di altre condizioni, un declino dei prezzi immobiliari di circa il 5% dopo circa due anni. Ancora maggiore l’impatto sugli investimenti immobiliari, pari a circa l’8% in meno sempre nel giro di due anni.

C’è ancora interesse per l’acquisto di abitazioni

Tuttavia, per il momento, la voglia di casa c’è ancora. Se nel primo trimestre 2022, secondo i dati dell’Agenzia delle Entrate, le compravendite immobiliari in Toscana hanno fatto registrare un +17% anno su anno, le indicazioni relative al secondo trimestre fanno pensare a un ulteriore aumento, sia pur più contenuto. Non solo in Toscana: secondo l’Osservatorio di Findomestic, a fine agosto gli Italiani che hanno manifestato l’intenzione di acquistare nuove case sono aumentati del 40,2% rispetto a luglio, avvicinandosi ai livelli massimi toccati lo scorso giugno, e crescono le intenzioni d’acquisto di beni destinati a rendere le abitazioni energeticamente efficienti: fotovoltaico (+32,6%, ai massimi livelli degli ultimi 12 mesi), pompe di calore (+17,4%), grandi e piccoli elettrodomestici (rispettivamente +10,4% e + 9,7%), infissi (+9,2%) e caldaie a condensazione o biomassa (+4,1%).

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Leonardo Testai

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