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10 aprile 2024

Casa, in Toscana le quotazioni tornano a salire a inizio 2024

Si aspetta la discesa dei tassi, ma il mercato anticipa la Bce. Col ‘fisso’ più conveniente è boom delle surroghe dei mutui.

Leonardo Testai

Alla sostanziale tenuta delle quotazioni immobiliari – nel mercato residenziale – anche nei momenti più bui dell’ultimo biennio, a inizio 2024 si aggiungono altri segnali di ripresa, in attesa che anche il giro d’affari complessivo si rilanci dopo gli ultimi mesi di flessione a due cifre delle compravendite di casa in Toscana. Secondo Immobiliare.it Insights, nel primo trimestre dell’anno i prezzi al metro quadro in Toscana sono cresciuti dell’1,4%, appaiati da un +4,3% per gli affitti dove lo stock in offerta diminuisce del 2,5%. Malgrado la domanda per le soluzioni proposte in vendita cresca del 16,3%, invece, lo stock relativo (+5,1%) evidenzia un accumulo.

Mutui al bivio: scommessa sul variabile, o surroga col fisso?

L’aspettativa dei mutuatari o aspiranti tali perché la Bce imbocchi finalmente il sentiero della discesa dei tassi – secondo le previsioni, accadrà a giugno – è alta: il mercato ha anticipato in parte il nuovo orientamento di Francoforte. Secondo quanto sui ricava dalle tabelle della Banca d’Italia, i prestiti alle famiglie sono stati erogati con un tasso medio Taeg (comprensivo delle spese accessorie) del 4,31% contro il 4,38% di gennaio. L’indice Irs utilizzato per i mutui a tasso fisso ha abbandonato (in apparenza) stabilmente i massimi dell’autunno 2023, attestandosi da inizio 2024 a oggi intorno al 2,4% per l’indice a 30 anni, con l’Irs a 20 anni che si mantiene al 2,6%. Ciò si traduce in mutui a tasso fisso sensibilmente più convenienti dei mutui a tasso variabile, con un Euribor ancora poco sotto il 4% che è interessante soprattutto agli occhi di chi è pronto a scommettere su una discesa rapida dei tassi.

Una scommessa ardita, sembrerebbe. “La discesa degli indici sarà graduale e molto più lenta rispetto alla salita cui abbiamo assistito negli scorsi mesi ed anni”, affermano gli esperti del portale di intermediazione Facile.it, il cui consiglio, “per chi ha un mutuo a tasso variabile e vuole abbattere la rata senza dover attendere, è di valutare la surroga approfittando delle condizioni favorevoli attualmente offerte dal mercato”. Già oggi oltre il 95% degli aspiranti mutuatari scelgono il tasso fisso, e secondo Facile.it circa un quarto della domanda totale di mutui a livello nazionale (25,4%) è rappresentato proprio da richieste di surroga. La Bussola Mutui di Crif evidenzia addirittura un 40% di surroghe a gennaio 2024, valore non raggiunto dal 2020 in cui gli indici Irs erano al minimo storico, sotto lo 0,10%.

A Firenze città la casa resta un sogno per pochi

Firenze città, secondo Immobiliare.it Insights, si conferma il punto più caldo della Toscana per chi cerca casa: il capoluogo sfiora i 4.200 euro al metro quadro, il valore più alto in regione, in crescita del 0,8% nel primo trimestre del 2024. L’accessibilità è stabile – dunque, sempre difficoltosa – rispetto a tre mesi fa: un single che percepisca lo stipendio medio netto comunale, secondo la rilevazione, può permettersi meno dell’1% dello stock in offerta. Se i canoni di locazione già elevati crescono di un altro 5,2% assestandosi sui 22,6 euro/mq di media, e la domanda scende del 6,6%, aumenta del 14,2% l’interesse verso la possibilità dell’acquisto, con uno stock di immobili in vendita ancora in crescita (+7,9%).

Nelle altre città capoluogo il trend per le compravendite segue quello evidenziato a livello regionale, con la maggior parte dei territori stabili o in leggera crescita. A trainare il comparto nei primi tre mesi è il comune di Carrara, in crescita del 2,6%, mentre la relativa provincia di Massa Carrara, che perde il 5,6%. La provincia di Lucca, in lieve decrescita nel trimestre considerato, è l’unico territorio in regione insieme a Firenze che supera i 3.000 euro al metro quadro (3.232 euro/mq). La domanda cresce in doppia cifra ovunque, con una punta del +41,7% per Prato città. La maggior parte dei territori poi segue il trend di offerta evidenziato dalla regione, con il comune di Siena a presentare l’accumulo più significativo nel trimestre, +18,2%, seguito dal +11,7% della provincia di Arezzo.

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Leonardo Testai

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