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01 marzo 2024

Casa, perché i prezzi non calano (ma gli affari sì) in Toscana

Richiesta superiore all’offerta, e vivacità nel campo degli investimenti: per Fiaip il mercato risponde così ai tassi alti.

Leonardo Testai

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Un’offerta inferiore alla domanda, e una notevole vivacità nel campo delle compravendite per investimento: è questo il binomio che in Toscana sta tenendo alti i prezzi per l’acquisto di una casa, sebbene il livello dei tassi d’interesse sui mutui e il giro di vite sui bonus edilizi abbiano prodotto un evidente calo degli affari. Il rapporto stilato dalla Fiaip, Federazione degli agenti immobiliari professionali, che vede flessioni in doppia cifra delle compravendite, fra il -20% rilevato fra Siena e Arezzo, il -15% della provincia di Lucca, il -13% tra Firenze e Pistoia, il 12,6% di Pisa, e decrementi più lievi a Grosseto e Massa Carrara.

“La richiesta supera di gran lunga l’offerta sul mercato”

Tuttavia, almeno per il 2023, i prezzi per l’acquisto di una casa in Toscana non sono calati come ci si poteva attendere, visto il contesto macroeconomico: dopo le speranze suscitate dalla flessione dei tassi dei mutui verso la fine dell’anno, questi si sono stabilizzati su quote ancora elevate. “Si rileva una sostanziale tenuta dei valori immobiliari – osserva Fiaip Toscana – perché la richiesta, prevalentemente residenziale, supera di gran lunga l’offerta sul mercato e contribuisce a mantenere il livello dei prezzi, nonostante l’incremento dei tassi dei mutui, il caro bollette, i conflitti internazionali e la campagna delle istituzioni contro le locazioni brevi”. Tipologia d’affitto che, assai discussa a Firenze, secondo la federazione ha spinto gli investimenti in aree di indubbio fascino come il senese e la costa meridionale, ma non solo: nella prima periferia pisana e lucchese Fiaip registra una buon vivacità, con redditività superiore al 12-15% dell’investimento immobiliare.

La federazione invita però a un ragionamento più ampio su questo tema. “Se da un lato è pur vero che l’aumento delle locazioni brevi stia togliendo dal mercato immobili potenzialmente destinati alla locazione residenziale – osserva Simone Beni, presidente di Fiaip Toscana -, le ragioni per cui un proprietario non si rivolge alla locazione residenziale sono molteplici, tra queste lo spostamento dal centro città dei residenti per la scarsità di servizi basilari quali lavoro, scuole e parcheggi. Per mitigare la scarsità di immobili destinati alla locazione residenziale sarebbe utile, un po’ in tutte le province toscane, convertire i molteplici edifici che hanno perso la propria funzione e trasformarli in abitazioni, penso a uffici, centri direzionali e caserme ormai vuoti e privi di utilità. Questa conversione ė la risposta a chi cerca un appartamento in affitto per periodi lunghi”.

Locazioni brevi contro l’inflazione

Il trend dei prezzi, va detto, non è soltanto prerogativa del pianeta casa della Toscana. “Il dato interessante è che sono calate le compravendite delle prime case, -13%, mentre invece sono aumentate le compravendite delle seconde case, +1,5%, e in particolare sono aumentati gli acquisti da investimento, abbiamo un +28%”, ha spiegato Gian Battista Baccarini, presidente nazionale Fiaip. “Sempre più persone – ha rilevato – scelgono di tutelare e di proteggere i propri risparmi dagli effetti inflattivi acquistando appartamenti per metterli a rendita da locazione, soprattutto locazione breve che garantisce redditi più elevati, e sono locazioni più sicure”. E dunque, per Baccarini, non può andar bene “la linea di limitare le locazioni brevi in assoluto, anche perché non va a risolvere il problema dell’emergenza abitativa”.

In prospettiva 2024, Beni ha ammesso che “sarà un anno tutto da decifrare: purtroppo i conflitti internazionali non sembrano voler cessare e gli indicatori economici non sono brillanti. L’inflazione comunque dovrebbe essere sotto controllo, e nei parametri che consentiranno una diminuzione dei tassi finanziari. Lo stock di immobili sul mercato è sempre inferiore alle richieste, e per questo si prevede una sostanziale tenuta del mercato”.

Affari nel lusso: in vendita gli appartamenti di Beatrice

Il Real estate di lusso, nel frattempo, non sembra conoscere battute d’arresto. Sono in vendita gli appartamenti di Palazzo Portinari Salviati a Firenze, che fu residenza di Beatrice Portinari, musa di Dante, e accolse il lavoro di architetti e artisti come Michelozzo e Giuliano da Sangallo. Gli alloggi, la cui vendita è gestita dalla società Building Heritage – Forbes Global Properties, hanno dimensioni dai 90 ai 200 mq, per arrivare ai 450 mq dell’attico con terrazza panoramica vista sulla Cupola del Brunelleschi, e hanno richieste che oscillano tra i 980mila euro fino ai 12 milioni di euro.

Potrebbe diventare invece una struttura ricettiva di lusso Villa Larderel, storica dimora a Pozzolatico, nel comune di Impruneta, sulle colline attorno a Firenze: il complesso è oggetto di liquidazione attraverso la piattaforma Quimmo, e il termine per presentare le offerte è stato fissato per il 4 marzo. La messa in vendita della villa era stata già annunciata a novembre scorso da Invimit sgr, società partecipata al 100% dal Mef, proprietaria del complesso.

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Leonardo Testai

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