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03 gennaio 2024

Mercato immobiliare, la Toscana aspetta il ribasso dei mutui casa

Migliorano le prospettive dopo il crollo delle compravendite (-17,9% in 9 mesi 2023), ma la fine del Superbonus preoccupa le imprese.

Leonardo Testai

I primi segnali di una discesa dei tassi dei mutui casa fanno sperare in una ripresa del mercato immobiliare residenziale anche in Toscana, tornando a spingere le compravendite e contenendo l’esplosione dei costi per gli affitti, in uno scenario di revisione al ribasso di incentivi come il Superbonus 110% (ma non solo). Una revisione imposta dall’impatto del “re” dei bonus sulla finanza pubblica, ma che suscita preoccupazione tra le imprese, nonché tra le famiglie che non hanno ancora portato a termine i lavori.

Il caro-mutui è alla base del forte rallentamento degli affari osservato nel 2023: secondo i dati – ancora provvisori – dell’Osservatorio immobiliare dell’Agenzia delle Entrate, nei primi nove mesi dell’anno in Toscana le compravendite nel settore residenziale sono calate del 17,9% rispetto allo stesso periodo del 2022, con una punta negativa per la provincia di Livorno (-22% nei comuni fuori dal capoluogo), e solo il Comune di Massa che vede una decrescita in singola cifra (-8,4%).

Compravendite giù, ma le quotazioni tengono

Come già osservato nei mesi scorsi, la netta flessione delle compravendite non ha trascinato in basso le quotazioni immobiliari con la stessa forza, in un contesto caratterizzato dal calo dell’offerta di case in vendita e da un’offerta che invece rimane più costante. Secondo Immobiliare.it, a dicembre 2023 per gli immobili residenziali in vendita sono stati richiesti in media 2.482 euro al metro quadro, con una diminuzione dello 0,48% anno su anno. Una simile dinamica delle compravendite finisce per alimentare il mercato delle locazioni: a fine 2023 si rileva una richiesta media di 15,09 euro al mese per metro quadro, in aumento del 11,78% rispetto a dicembre 2022, e ai massimi degli ultimi due anni.

Nel panorama toscano Firenze mostra i suoi caratteri peculiari, con prezzi di compravendita al metro quadro (4.242 euro) e di affitto (24,50%) nettamente superiore alla media regionale, secondo Immobiliare.it, e una previsione per novembre 2024 che stima un aumento delle quotazioni dell’1,8% per le compravendite. L’incremento previsto è addirittura del 18% per gli affitti, tale da portare il canone medio richiesto in riva all’Arno al di sopra del dato di Milano (28,90 euro contro 25 euro), al primo posto nella graduatoria delle grandi città italiane. Questo malgrado i tentativi del Comune di arginare la diffusione degli affitti brevi che riguarda soprattutto il centro, con interventi come l’azzeramento dell’Imu seconda casa per tre anni ai proprietari di immobili attualmente destinati ad affitto breve che vorranno tornare a fare affitti di lungo periodo, annunciato a giugno 2023 e reso esecutivo da una delibera a fine anno.

Per i mutui una luce in fondo al tunnel rialzista

Un anno e mezzo di politica sui tassi di interesse decisamente aggressiva da parte della Bce ha lasciato il segno sulla platea degli aspiranti mutuatari: in Toscana, secondo Kiron, nel primo trimestre 2023 le erogazioni per mutui casa sono calate del 28,3% anno su anno, e la flessione si è accentuata (-34,1%) nel secondo trimestre dell’anno. Sempre nel secondo trimestre in Toscana si è registrato un importo medio di mutuo pari a 126.583 euro, in diminuzione rispetto ai 132.137 euro dello stesso periodo 2022; ma mediamente chi sottoscrive un mutuo nella regione viene finanziato circa l’11% in più rispetto al mutuatario medio italiano.

Gli ultimi mesi del 2023, in cui Francoforte non ha provveduto a ulteriori rialzi, hanno acceso le speranze per condizioni dei mutui nuovamente più accomodanti in prospettiva. L’Irs a 20 anni, dopo aver toccato a ottobre 2023 il massimo degli ultimi 10 anni (3,5%), a inizio 2024 è sceso al 2,5%; dinamica analoga per l’Irs a 30 anni, che nello stesso arco temporale è sceso dal 3,2% al 2,34%. Buone notizie dunque per chi ha in animo di contrarre mutui casa a tasso fisso – in Toscana, e non solo. Ma anche i mutuatari a tasso variabile intravedono una luce in fondo al tunnel rialzista: dopo il picco del 4% toccato in novembre l’Euribor a 3 mesi ha chiuso il 2023 al 3,89%.

“Ci aspettiamo quindi nella seconda metà del 2024 – sostiene Antonio Ferrara, amministratore delegato di Monety (gruppo Gabetti) – un ritracciamento verso il basso. Molti istituti di credito, oltretutto, stanno ampliando la loro offerta di mutui green per acquisto e ristrutturazione a tassi agevolati, questo consentirà per chi decide di investire in abitazioni di nuova generazione un accesso al credito con un tasso scontato”. C’è però una cattiva notizia per i giovani: la Legge di Bilancio 2024 pone fine alle agevolazioni per l’acquisto della prima casa dedicate agli under 36 con un Isee non superiore a 40.000 euro, che non potranno più beneficiare dell’esenzione dalle imposte di registro, ipotecarie e catastali, del credito di imposta Iva, e dell’esenzione dall’imposta sostitutiva sui mutui per l’acquisto della prima casa.

Come cambiano (al ribasso) i bonus

Se il 2024 promette cielo più sereno per i mutui casa in Toscana, l’anno nuovo segna invece una rimodulazione al ribasso di alcuni incentivi alla ristrutturazione. Ad esempio, se fino al 31 dicembre il bonus mobili prevedeva una soglia di spesa massima di 8.000 euro, che consentiva ai contribuenti di beneficiare di una detrazione fiscale pari al 50% delle spese sostenute per l’acquisto di mobili ed elettrodomestici destinati a immobili oggetto di ristrutturazione, a partire dal 1 gennaio la soglia è scesa a 5.000 euro. Misure più stringenti nel 2024 anche per il bonus barriere architettoniche 75%: viene limitato l’elenco degli interventi che possono beneficiare dell’agevolazione, per fare in modo che il bonus venga utilizzato in modo appropriato e focalizzato sul reale abbattimento delle barriere architettoniche, e viene definito in modo più restrittivo i casi in cui sono permessi lo sconto in fattura e la cessione del credito.

Ma i timori maggiori sono quelli legati alla sostanziale abolizione del Superbonus 110%. Nel 2024 la quota oggetto di rimborso scende al 70%, e nel 2025 al 65%: sarà quello l’ultimo anno in cui si potrà usufruire ancora dell’agevolazione. Il 110% è confermato per chi ha fatto lo sconto in fattura o la cessione del credito su tutti i lavori certificati entro dicembre 2023: i lavori, sulla base degli stati di avanzamento, non sono oggetto di recupero in caso di mancata ultimazione dell’intervento stesso, ancorché tale circostanza comporti il mancato soddisfacimento del requisito del miglioramento di due classi energetiche.

Per i redditi più bassi, con un Isee sotto i 15mila euro, e che abbiano raggiunto entro il 31 dicembre di quest’anno il 60% dei lavori, il Fondo di povertà compenserà la differenza tra il 70% di agevolazione prevista dal primo gennaio e il 110%: una opportunità di cui si potrà fruire entro il 31 ottobre 2024. Stop anche al cosiddetto ‘bonus villette’: è scaduta il 31 dicembre la proroga dell’agevolazione che era riservata a quanti avessero effettuato almeno il 30% dell’intervento complessivo al 30 settembre 2022.

“Con la Superbonus-exit rischiamo il blocco delle imprese”

Secondo le imprese di settore, la soluzione trovata dal Governo apre la porta al rischio di contenziosi. “Non sarà facile nei condomini rifare i conti – lamenta Giannetto Marchettini, presidente di Ance Siena – qualcuno sarà costretto a pagare mentre altri saranno esentati. Poi l’idea della sanatoria per i lavori non terminati, non si capisce se generalizzato o solo per i redditi bassi, rischia di lasciare i condomini senza una fine dei lavori. Significa sprecare soldi pubblici senza raggiungere l’obiettivo. Ance auspicava una proroga di tre mesi per chi era in completamento. Era una strada più semplice. Questa invece rischia di mancare l’obiettivo”.

Secondo Marchettini “la soglia dei 15mila euro è molto bassa: purtroppo così la classe media viene esclusa e dovrà sostenere quel 30% di spesa non prevista. Se avessimo risolto il problema di liquidità, forse non si sarebbe arrivati a questo punto. Il pericolo resta quello del blocco delle imprese, con perdite di decine di posti lavoro e taglio dei redditi in provincia”.

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Leonardo Testai

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