Il mercato immobiliare residenziale a Firenze si affaccia al 2023 con l’onda lunga della crescita 2022 delle compravendite (sebbene a un ritmo sensibilmente più lento da metà anno in poi, dopo le mosse della Bce) e delle quotazioni, ma anche con le incognite legate alla congiuntura economica, con l’aumento dei tassi di interesse sui mutui che nel medio-lungo termine potrebbe deprimere la domanda. Tuttavia, in un contesto di offerta sempre limitata, le quotazioni non dovrebbero risentirne più di tanto: Immobiliare.it si spinge a ipotizzare un rialzo di 60 euro al metro quadrato entro la fine del 2023.
Gli investitori puntano ancora sul centro storico
Se la variazione positiva del numero di compravendite nei primi tre trimestri 2022 si è attestata intorno al 2%, secondo quanto emerge dalle rilevazioni dell’Ufficio studi Gabetti presso le agenzie Gabetti, Professionecasa e Grimaldi, a Firenze si sono registrati prezzi in crescita rispetto allo stesso periodo del 2021 (+1,7%), con uno sconto medio del 7% sul prezzo di vendita. Le zone più ricercate da parte delle famiglie sono Rifredi, Statuto e quelle più periferiche, con prezzi più contenuti. Il centro storico viene preferito solo dagli acquirenti che hanno mire di investimento.
Per quanto riguarda il mercato immobiliare di pregio, a Firenze Gabetti registra una crescita per la domanda di acquisto e per il numero di compravendite. Stabili invece l’offerta e i prezzi di compravendita. Nel 2022 la domanda si è orientata principalmente su soluzioni sia nuove/ristrutturate sia usate all’interno di palazzi d’epoca o contesti prestigiosi, mediamente di circa 160-180 mq e dotate di tre/quattro camere da letto. La presenza del box o posto auto e della terrazza o giardino privato rimangono elementi di particolare rilevanza nella scelta dell’immobile.
Il capoluogo toscano “registra un mercato molto florido – sostiene a sua volta Tecnocasa -, con un’importante domanda abitativa e segnala, soprattutto nelle zone centrali, una forte domanda ad uso turistico recettivo orientata agli affitti brevi, tanto che molti uffici in cattivo stato e in contesti residenziali sono stati convertiti in abitazioni con tale finalità”. I tempi medi di vendita per le abitazioni, secondo Tecnocasa, sono di 107 giorni nel capoluogo e 118 giorni nell’hinterland, meglio dei valori medi nazionali per le grandi città (rispettivamente, 108 e 148 giorni), mentre Gabetti rileva un tempo medio di 5 mesi.
Bonus ritoccati al ribasso (e tassi dei mutui al rialzo)
Per il 2023 i bonus legati alle ristrutturazioni, uno dei driver del mercato negli ultimi anni, vedono qualche revisione al ribasso. La detrazione del superbonus scende infatti al 90% del totale per i condomini e gli edifici da due a quattro unità immobiliari; per le unifamiliari la detrazione sarà possibile solo nel caso di interventi effettuati su abitazioni principali, e nel caso in cui il reddito non superi i 15mila euro. Per la cessione del credito, il numero massimo di cessioni da parte di soggetti qualificati passerà da quattro a cinque: libera la prima, poi tre cessioni possibili verso le banche, e infine la cessione da banca a correntista titolare di partita Iva. Per quanto riguarda invece il bonus mobili, la soglia 2023 da 10mila scende non a 5mila euro, come originariamente previsto, ma a 8mila euro.
In tema di mutui, secondo l’ultima rilevazione della Banca d’Italia, i tassi di interesse a novembre 2022 si sono attestati al 2,88%, contro il 2,65% di settembre, e gli annunci della Bce non lasciano dubbi su futuri ritocchi al rialzo. E fra le novità della legge di Bilancio 2023, c’è anche la possibilità, fino a fine anno, di passare da un mutuo a tasso variabile ad uno a tasso fisso senza costi, così come già accaduto nel 2012: l’opzione è consentita se il mutuo è inferiore a 200mila euro, se l’Isee del mutuatario non supera i 35mila euro, e se il mutuatario non è mai stato in ritardo fin qui coi pagamenti. Il tasso dovrebbe essere determinato dal tasso minore fra l’Irs a 10 e l’Irs corrispondente alla durata residua del finanziamento, maggiorato dello spread indicato nel contratto di mutuo.