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18 dicembre 2023

Erp in crisi, manutenzione futura a rischio (e le aziende chiedono un bonus)

Il rapporto di Nomisma per Confservizi Cispel Toscana sul settore dell’edilizia residenziale pubblica evidenzia criticità.

Leonardo Testai

Le famiglie con Isee inferiore a 16.500 euro nel 2022 in Toscana erano oltre 300mila, a fronte di un numero di alloggi Erp pari a 49.924 unità, e le nuove assegnazioni negli ultimi anni sono circa mille all’anno, a fronte domanda inevasa per 17.600 famiglie. E’ la foto scattata dal rapporto di Nomisma per Confservizi Cispel Toscana sul settore dell’edilizia residenziale pubblica in regione, presentato oggi a Firenze. Una foto che è accompagnata da uno scenario fortemente condizionato dalla scarsità di risorse a disposizione, in prospettiva, per gli interventi di manutenzione sul patrimonio abitativo.

“Ci troviamo di fronte ad un sistema che è in un forte disequilibrio – ha osservato Elena Molignoni, responsabile Real estate di Nomisma -, le cui motivazioni sono da ricondurre sia a motivazioni di carattere finanziario, sia di carattere gestionale. Col venir meno dei fondi Gescal sono venute meno quelle risorse dedicate alla manutenzione e alla costruzione di nuovi alloggi, quindi il sistema deve reggersi deve riuscire a reggersi in piedi esclusivamente con i canoni da locazione che vengono riscossi, con quote di finanziamento regionali e comunali che vengono destinate all’Erp, e saltuariamente, ma con molta discontinuità, anche fondi statali”.

A rischio la manutenzione del patrimonio abitativo

Più nel dettaglio i fattori della crisi, secondo Cispel, sono il numero decrescente degli alloggi a reddito per l’aumento degli alloggi di risulta sfitti per mancanza di finanziamento per le ristrutturazioni, la vendita degli immobili, il costante deterioramento di edifici vetusti, la maggior parte dei quali di costruzione anteriore agli anni ’70, l’aumento della morosità, l’incremento dei prezzi medi di manutenzione per l’inflazione e l’età media degli immobili) e l’aumento dei costo del lavoro.

“Abbiamo ipotizzato sostanzialmente un andamento dei ricavi in diminuzione – ha evidenziato Marco Govoni, responsabile dell’attività di consulenza di Nomisma – rispetto anche all’aumento del tasso di povertà, quindi di fatto si ipotizza una flessione del canone medio; si ipotizza anche un aumento dei tassi di morosità, e quindi sulla base di questo siamo andati a ricalcolare la disponibilità nei bilanci per fare le manutenzioni, ed effettivamente lo spazio che rimane per fare manutenzioni, nell’ipotesi di chiudere i bilanci in pareggio, chiaramente è uno spazio previsto via via decrescente dal 2022 fino ai prossimi anni”.

Nel dettaglio, si andrebbe dai 21,9 milioni di euro di oggi a 10,7 nel 2028, più che dimezzando la cifra per l’attività di manutenzione non solo ordinaria, ma anche straordinaria, sempre più importante nell’ottica delle cosiddette case green. “E’ un requisito fondamentale per mantenere intatto lo stock abitativo – ha detto Govoni -, perché meno manutenzioni vuol dire anche avere minori unità abitative da poter mettere a disposizione di che ne ha bisogno”.

Le aziende chiedono un bonus statale

Ma un nuovo modello di gestione delle case popolari è possibile, secondo il presidente Cispel Nicola Perini. “Molti paesi europei utilizzano un sistema diverso basato sulla definizione di un bonus mensile erogato dallo Stato ai gestori Erp, finanziato dalla fiscalità generale, e capace di coprire tutti i costi di gestione, manutenzione e costruzione di nuovi alloggi. La stima del valore di questo bonus fatta è di 350 euro ad alloggi al mese, contro un valore del canone attuale di 110 euro e un valore dei costi di gestione di circa 160 euro”.

Secondo Perini “un tale meccanismo di finanziamento basato sul valore reale di costo di un alloggio Erp, consentirebbe di generare risorse per una vera e propria attività programmata di manutenzione straordinaria, efficientamento ed adeguamento sismico (140 euro al mese contro i 37 di oggi), oltre che ad avere le risorse disponibili per costruire nuovi alloggi, disporre di un servizio di mediazione culturale, adeguare le professionalità interne alle aziende”.

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Leonardo Testai

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