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16 giugno 2022

Rigenerazione in pericolo con il boom dei prezzi in edilizia

L’incremento dei costi va più veloce del trend dei valori immobiliari: viene meno la convenienza economico-finanziaria.

1 Boom prezzi edilizia toscana

Il boom dei prezzi nel settore dell’edilizia in Toscana sta facendo venire meno la convenienza economico-finanziaria delle ristrutturazioni a fini di rigenerazione, almeno al netto dei bonus fiscali. L’allarme è stato lanciato in un convegno promosso a Firenze dal Collegio degli Ingegneri della Toscana. Con due richieste: un adeguamento in tempi rapidi del prezzario relativo ai lavori pubblici (il Comune di Firenze si è già mosso in tal senso), e una proroga dei bonus fiscali – non necessariamente con le stesse quote previste oggi.

Senza i bonus si rischia una stasi nel settore

Relativamente alla città metropolitana di Firenze le proiezioni di un incremento dei costi in edilizia da qui a gennaio 2023 del 10% rispetto a oggi, previsione definita ottimistica, produrrebbe di fatto più o meno sull’80% del territorio la non convenienza economico-finanziaria a rigenerare, al netto dell’impatto positivo dei bonus. Il timore, a fronte di un incremento dei valori immobiliari di mercato inferiore rispetto agli incrementi dei costi, è quello di assistere a una progressiva stasi dell’attività del settore. “Lo scenario di una contrazione dell’attività edilizia molto significativa al termine del bonus, sulla base dei dati che abbiamo analizzato, è più che concreto”, ha detto Fabrizio Battisti, ricercatore del Dipartimento di architettura dell’Università di Firenze.

“Un intervento di recupero e riuso del patrimonio edilizio esistente – ha spiegato Battisti – comporta dei costi tecnici legati al cantiere, ma anche costi amministrativi, di processo. L’insieme di questi costi non produce un un indice di redditività dell’intervento: il capitale iniziale, che sostanzialmente coincide in quel caso con il valore immobiliare, a seguito dell’intervento non si incrementa, cosa che dovrebbe essere naturale perché c’è un’azione volta a migliorare con il patrimonio, ma addirittura si riduce: cioè l’incremento atteso in termini di valore di mercato è inferiore a quelli che sono i costi della rigenerazione. Il tutto ovviamente sempre al netto dei bonus”.

La Regione adegua il prezzario dei lavori pubblici

A fronte del boom dei prezzi in edilizia in Toscana Stefano Ciuoffo, assessore agli appalti e alle attività contrattuali della Regione Toscana, ha confermato l’imminente adeguamento del prezzario regionale dei lavori pubblici. “C’è questa indicazione forfettaria dell’incremento fino al 20%, e la sollecitazione a realizzare il prezzario entro il 31 luglio: noi lo faremo, perché ritengo che le contabilità provvisorie salvo adeguamento siano un affaticamento procedurale ulteriore”.

Ma non c’è soltanto la questione degli appalti pubblici: “Serve anche una rinegoziazione di tutti i contratti con i privati – afferma Stefano Frangerini, presidente di Ance Toscana -, i contratti del 110% che devono ovviamente recepire gli aumenti dei materiali, per aiutare l’impresa a evitare il fallimento. Diversamente ci troveremmo in una doppia spiacevole situazione: l’opera non viene realizzata e l’impresa fallisce, si perdono posti di lavoro, e quindi diventa un danno sociale, economico, ma anche strutturale. Questo, soprattutto, in virtù del Pnrr che prevede l’avvio di una serie di lavori pubblici che devono essere svolti da imprese strutturate, le quali devono avere garanzie sulla remuneratività dell’opera, perché diversamente non riuscirebbero nemmeno a iniziare l’opera stessa, tant’è che tante gare stanno andando deserte proprio perché provengono da progettazioni vecchie fatte con prezzari vecchi”.

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