Il mercato immobiliare in Toscana dà segnali di vitalità anche nella prima parte del 2023, malgrado gli ultimi interventi normativi sui bonus in edilizia, che limitando molto le opportunità relative al Superbonus e agli sconti in fattura depotenziano uno dei principali driver della crescita degli ultimi anni. E’ questa l’analisi di Fiaip, che ha presentato il rapporto dell’osservatorio immobiliare per la Toscana relativo all’anno 2022: un anno che ha portato un numero di transazioni superiore alle aspettative, con una sostanziale tenuta dei valori di mercato.
“Per il 2023 compravendite in aumento”
“Anche nel 2022 il mattone, il mercato residenziale in particolare, è stato un comparto ben attivo e presente”, ha detto Simone Beni, presidente di Fiaip Toscana, secondo cui i bonus edilizia in versione più ristretta “sicuramente possono essere un fattore che non fa decollare il numero delle compravendite; ma da lì a essere un fattore depressivo, vediamo, perché probabilmente nel 2023 avremo un numero di compravendite in aumento, nonostante ci siano tutti questi fattori negativi”.
“Il decreto blocca-cessioni e sconto in fattura – ammette a sua volta Gian Battista Baccarini, presidente nazionale di Fiaip – noi non l’abbiamo visto di buon occhio. Abbiamo posto dei correttivi, alcuni recepiti, come mantenere lo sconto in fattura per esempio quelli per gli eventi sismici e quelli per l’abbattimento delle barriere architettoniche, oltre a quelli degli Iacp; ci è piaciuta anche, ed è una nostra proposta, il tema di poter detrarre per 10 anni il Superbonus che purtroppo è stato eliminato per le case unifamiliari”.
In generale, il mercato secondo Fiaip ha visto diventare particolarmente richieste alcune precise tipologie di immobili: infatti si cercano sempre più abitazioni con determinate caratteristiche importanti per una migliore qualità della vita, come la presenza di una stanza da utilizzare per l’attività lavorativa e di un terrazzo o un giardino per godersi al meglio gli spazi all’aperto. Ma la facilità nei collegamenti è un altro fattore determinante, secondo quanto emerge dal lavoro di Fiaip.
I collegamenti veloci sono un must
“Nel primo hinterland fiorentino – spiega Beni -, quei quartieri dove un tempo erano presenti numerose richieste da parte di coloro che magari avevano la possibilità di acquistarsi una casa unifamiliare a sé, stanno subendo un po’ di ribasso dei valori, perché raggiungere la città di Firenze in alcuni casi è complicato. Questo riguarda l’hinterland fiorentino che ha problemi di viabilità. La compravendita non riguarda soltanto il prezzo, riguarda tutta una serie di caratteristiche di tutta la famiglia. La differenza è il fatto di poter avere comunque la città a portata di mano, di spostamento mattutino, sia per portare i figli a scuola, sia per andare al lavoro, sia per le attività serali e ludiche”.
La facilità nei collegamenti, evidenzia il presidente di Fiaip Toscana, “è importante nella scelta di una casa, perché trovare un appartamento da dove poi la mattina uno impiega un’ora solo per spostarsi e arrivare a Firenze, è diventato un ostacolo difficilmente bypassabile. Quindi quelle zone dalle quali ci sono difficoltà nel raggiungere Firenze, nonostante ci siano dei servizi sempre più funzionali, in questo momento stanno trovando difficoltà. E’ più facile per l’hinterland che ha comunque una facilità di accesso alla tramvia, o magari al treno, rispetto ad altre zone che non sono servite”.
Primato di Firenze nelle ristrutturazioni
A testimoniare il successo dei bonus edilizia nell’area più popolosa della Toscana, una ricerca di Changes Unipol, realizzata ed elaborata da Ipsos, secondo cui negli ultimi tre anni il 34% dei fiorentini ha effettuato lavori di ristrutturazione per l’efficientamento energetico: è il dato più alto in Italia, dove la media nazionale è del 23%. La riduzione delle opportunità legate ai bonus in edilizia non spaventa la maggioranza dei fiorentini: il 48% dichiara di essere intenzionato ad effettuare comunque i lavori nei prossimi 12 mesi, mentre ad essere bloccato dalle minori agevolazioni è il 15% dei rispondenti.
La motivazione più indicata da coloro che effettueranno i lavori è quella della scelta green legata al risparmio (al 27%), mentre appena il 7% lo farebbe per adeguarsi alla direttiva Ue sulle case green. Tra i no, invece, spiccano sia l’impossibilità di sostenere i costi dei lavori con le minori detrazioni e agevolazioni a disposizione, sia la convinzione di non aver bisogno di tali lavori, motivazioni entrambe indicate dal 14% del campione.
Il lusso tira: riflettori su campagna e costa
Nel segmento del lusso, invece, i cambiamenti di scenario relativi ai bonus in edilizia non turbano affatto la facoltosa clientela internazionale. Secondo “The Wealth Report”, il report di punta di Knight Frank, i prezzi delle abitazioni di categoria “prime” a Firenze nel 2022 sono aumentati del 6%, mentre secondo Berkshire Hathaway HomeServices questo è il momento migliore per i compratori stranieri di investire nelle proprietà in campagna o nella costa”.
Questo, secondo Berkshire Hathaway HomeServices, “è dovuto sia agli incentivi finanziari che il governo italiano mette a disposizione con l’obiettivo di aumentare l’interesse dall’estero, sia ai cambiamenti generazionali in atto, che stanno immettendo nel mercato proprietà ereditarie di alto livello per la prima volta in assoluto”. Per questo motivo il panorama immobiliare italiano (e toscano) conta un numero in crescita di proprietà di rilievo, come ad esempio castelli, casali, forti e aziende vitivinicole.
Leonardo Testai