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20 maggio 2022

Boom dei tassi dei mutui, ma c’è sempre voglia di casa

Le compravendite rallenteranno, ma i prezzi non scendono: c’è squilibrio fra domanda (forte) e offerta (scarsa).

Leonardo Testai

Malgrado il boom dei tassi dei mutui da inizio anno a oggi, in un contesto inflazionistico che vedrà la Bce alzare i tassi di interesse probabilmente già a luglio, gli osservatori ritengono che il mercato immobiliare residenziale in Toscana rallenterà la sua dinamica ma continuerà a vedere un buon numero di famiglie e investitori alla ricerca di casa da acquistare. Con un livello di quotazioni che risentirà poco del prevedibile rallentamento delle compravendite rispetto al 2021, trainato soprattutto dalla costa. Mentre l’aria di ridimensionamento che tira per il Superbonus 110% potrebbe convincere qualcuno a muoversi subito.

Nel 2021 ripresa impetuosa delle compravendite

Dopo la battuta d’arresto del 2020, con i mesi del lockdown completamente perduti, i dati dell’Agenzia delle Entrate elaborati dall’Ufficio studi del gruppo Tecnocasa rivelano che nei primi nove mesi del 2021 le compravendite in Toscana sono aumentate del 46% anno su anno, e del 23,7% rispetto al 2019. La crescita è stata più marcata nelle province di mare e nelle campagne rispetto alle città, con picchi a Grosseto (+81,2% in città, +90,4% in provincia), Massa (+52,4% in città, +65,9% la provincia), Lucca (+61,7% in città, +56,4% la provincia), Livorno (+42,8% in città, +61,7% la provincia). Ovunque le compravendite sono salite a doppia cifra percentuale, anche a Firenze (+36,4% in città, +35% in provincia).

La ripresa dei flussi turistici, che appare evidente in questi giorni, può dare ulteriore impulso a questa dinamica nella misura in cui riprenderà il mercato delle locazioni turistiche brevi. Infatti negli ultimi due anni, segnati dalla pandemia e dalle sue conseguenze (specialmente sul turismo) il tasso di acquisti per investimento in regione è diminuito, passando secondo Tecnocasa dal 19,1% del 2019, al 18,2% del 2020, per arrivare al 16,5% del 2021. Abitazione principale e case vacanza compongono rispettivamente l’81,9% e l’1,6% sul totale delle transazioni. Pistoia la città con il più alto tasso di acquisti per investimento (37,8%), seguita da Livorno (21,7%) e da Firenze (19,2%).

Tanta domanda, poca offerta: i prezzi salgono

Il contesto di inizio 2022 è caratterizzato da tendenze opposte per domanda e offerta: l’osservatorio di Immobiliare.it rileva nel primo trimestre dell’anno una diminuzione del 5,9% dello stock di immobili in vendita in Toscana, a cui corrisponde una domanda in crescita del 12,9%. Le tendenze sono ancora più nette nel comparto degli affitti, dove l’offerta registra un calo ancora più evidente (-15,8%) e la domanda un balzo superiore (+24,6%).

Lo scoppio della guerra in Ucraina non sembra aver inciso negativamente, finora, sul fronte delle quotazioni. Secondo i dati dell’ufficio studi del portale immobiliare Idealista, a marzo 2022 in Toscana i prezzi sono rimasti stabili rispetto al mese precedente (+0,1%), con un +2,5% rispetto al marzo 2021. Mese su mese, nella provincia di Firenze le quotazioni aumentano di oltre il 2%, attestandosi sui 2.978 euro al metro quadrato contro i 2.276 euro al metro quadrato di media regionale, che fanno della Toscana la quarta regione italiana con i prezzi più elevati.

In base agli annunci immobiiari pubblicati su Idealista nel primo trimestre 2022, Pietrasanta risulta la città più cara d’Italia (541.351 euro medi), con anche Camaiore (7°, 373.540 euro) e Firenze (8°, 356.413 euro) nella top ten. Seguono Siena (12°, 311.649 euro), Viareggio (24°, 261.066 euro) e Lucca (25°, 260.694 euro), con altre sette città toscane fra le prime 100 in Italia.

La casa è più cara col balzo dei tassi sui mutui

Il fattore più rilevante, in prospettiva, per l’andamento del mercato immobiliare in Toscana, sarà rappresentato dalle condizioni di erogazione del credito, che stanno mutando in risposta alle attuali tensioni inflazionistiche. Se l’Euribor, il tasso europeo a cui sono agganciati i mutui a tasso variabile, è ancora in territorio negativo e la sua risalita per ora è lenta, da inizio 2022 a metà maggio l’Eurirs, tasso interbancario di riferimento per i mutui a tasso fisso, è risalito in modo brusco: da 0,55% a 1,75% per l’Eurirs a 20 anni, da 0,5% a 1,5% per l’Eurirs a 30 anni, con un’accelerazione particolarmente forte nel mese di aprile.

Le conseguenze di questa accelerazione dei tassi per i mutui casa sono due. La prima è che oggi un mutuo a tasso fisso – che rappresenta da tempo una quota fra l’80% e il 90% delle preferenze dei mutuatari toscani – costa di più. Secondo l’analisi di Facile.it e Mutui.it, in Toscana nel primo trimestre 2022 l’importo medio chiesto dai mutuatari è stato di 144.808 euro, in aumento rispetto allo scorso anno (+3,4%), con una durata media di 25 anni: e un mutuo simile può costare 12.300 euro in più rispetto a dodici mesi fa. La seconda conseguenza è che tornano competitivi, soprattutto sulla breve distanza, i mutui casa a tasso variabile – specie con un cap, ossia un limite massimo predefinito oltre il quale il tasso di interesse non potrà mai salire, anche se i tassi di mercato dovessero superarlo.

C’è ancora voglia di investire sul mattone

“Ci siamo un po’ abituati tutti quanti al fatto che ci fosse il denaro gratis – ha affermato Alessio Santarelli, direttore generale Broking di mutuionline.it, in un recente webinar di Plus24 -, per cui facevi questi mutui enormi all’1%. Ma voglio ricordare che, fatto salvo il periodo pandemico, abbiamo ancora tassi fissi che sono i più bassi negli ultimi 10 anni, e sono tra i più bassi d’Europa e del mondo. Rimane estremamente conveniente oggi comprare casa, in particolare la prima casa perché è totalmente defiscalizzata, in particolare per i giovani perché ci sono defiscalizzazioni ulteriori, e perché il 2% su 30 anni rimane comunque un mutuo con un costo talmente basso che sul lungo periodo si ripaga da sé”.

La guerra in Ucraina, peraltro, se da un lato alimenta le tensioni inflazionistiche, dall’altro rappresenta un elemento di incertezza di fronte al quale l’investimento immobiliare rimane attrattivo. “Vediamo che gli investitori stanno ritornando sul mattone, perché è l’unico elemento che da una garanzia di tranquillità”, sostiene Simone Beni, presidente di Fiaip Toscana, secondo cui “i tassi hanno fatto un balzo da gennaio 2022 a oggi, ma sono ancora tollerabili, perché fisiologicamente fino a 3,5% è un tasso tollerabile per un investitore: oltre, sarebbe un problema”.

Si va verso una stabilizzazione dei prezzi

Non solo: se è prevedibile che l’aumento dei tassi e il rincaro dei mutui potranno avere un effetto depressivo sulle compravendite, l’effetto sui prezzi per una casa potrebbe essere molto limitato. “Ci vorrà tempo – afferma Luca Dondi dell’Orologio, amministratore delegato di Nomisma – nel senso che le quotazioni non hanno beneficiato in maniera così accentuata del miglioramento del mercato degli scorsi anni, e quindi hanno in qualche modo un potenziale di crescita ulteriore ancora inespresso. Quindi hanno ancora una coda di potenziale aumento, che verrà solo erosa in parte dal peggioramento che si registrerà sul fronte della domanda delle compravendite. Quello che ci si dovrà aspettare è, al massimo, una stabilizzazione dei prezzi sui livelli attuali”.

La ripresa delle locazioni brevi, spinta dal ritorno del turismo di massa, ma anche della ripresa delle attività in presenza che porta a un aumento dei viaggi di lavoro, sarà un altro fattore per la tenuta dei prezzi. Con la preoccupazione soprattutto del Comune di Firenze per la ripresa del fenomeno di svuotamento del centro storico. “Sento che il sindaco spesso si lamenta degli affitti brevi, ma se si vuole favorire l’affitto lungo ci sono disposizioni per poterlo fare, a partire dalla detassazione Imu”, ha osservato Giorgio Spaziani Testa, presidente di Confedilizia, a margine di un convegno sul tema promosso da Fiaip proprio a Firenze.

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Leonardo Testai

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